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开云体育app成为首家境内外债展期的房企,短债超900亿的富力凭什么?

近一年后,R&F地产成为中国第一家也是唯一一家全面展期国内外债券的房地产企业。

我们认为,后续欧元是否能维持这一趋势取决于当前的风险偏好走强能否持续,也取决于市场对美联储货币政策的边际转向的预期能否继续维持。

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多年来,酒店业务一直没有给R&F带来利润,2017-2019年分别亏损1.46亿元和46亿元.59亿元、10.2020年和2021年,1亿元的年亏损攀升至14亿元。开云体育app11月10日,R&F地产宣布,其8笔国内债券和135亿元人民币已成功展期。

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开云体育app各方拟通过有限合伙、基金、财产权信托等形式,对R&F地产大湾区城市更新项目进行深入合作,对振兴公司城市更新项目起到积极作用。

开云体育app然而,许多投资者表示,同意延期是无助的,但这是目前最好的选择。

周茂华同样表示,社融下滑,同比明显少增,主要是受新增贷款下滑和地方政府专项债发行下滑拖累。

周期性的波动及结构性的趋势,同时叠加资金面的相对宽松,也提供了较多主题性的机会。
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摩根大通最终不负R&F房地产的期望,在可控时间内与债权人达成协议,将2022年、2023年和2024年到期的10笔美元债券合并为6.5%的利率票据,分别将于2025年、2027年和2028年到期,持续3-4年。

联合资信指出,R&F地产酒店和商业地产的运营规模仍在持续增长,但未来仍将受到疫情影响,资产处置进度面临不确定性。

例如康泰生物布局了新冠疫苗这个大赛道,但由于玩家过多,虽然康泰生物成功研发出了疫苗,但依然因为竞争激烈导致难以获得足够的市场,最后它只能将新冠资产全部计提。

从那一年起,R&F房地产开始出售资产、促进销售、股权融资、减少征地等措施,以缓解现金流压力。

自2017年以60%的折扣和189.55亿元收购万达73家酒店资产以来,R&F房地产被称为世界上最大的豪华酒店所有者,在运营和规划中拥有100多家酒店。今年以来,两家酒店以散销的形式出售。

根据联合资信发布的R&F房地产跟踪评级报告,截至今年6月底,其在手现金约为153.2亿元(含有限现金),而一年内到期的短期债务为904亿元,现金资产对短期债务的覆盖率已降至0.17倍。

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8月23日,R&F房地产国内所有公司债券停牌。

截至2022年6月底,R&F在建或规划中拥有93家酒店。

开云体育app因此,在未来三年的呼吸中,R&F房地产改善管理的重点仍然离不开继续减轻负债和振兴资产。2017年5月和2018年4月,由智飞生物独家代理的默沙东(MSD)四价和九价疫苗分别获批,由此也让国内HPV疫苗与国际同步。

R&F房地产成功展期的重要因素是保证增信到位,向投资者展示足够的诚意。

二是贷款结构有待优化。
以合同价500万元二手房为例。

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对于R&F地产来说,即使这三只总计约33亿元的国内债券被短暂推迟偿还,其余偿债压力依然不小。

除酒店外,R&F地产还有很多投资物业,包括甲级写字楼、购物广场、各种零售物业和主题公园。

重组之路 R&F地产是如何从曾经最让资本市场担忧的房地产企业,到现在完成国内外债券的整体展期的? R&F房地产的资本危机早于这一轮房地产调控周期,并于2019年曝光。
中国企业资本联盟副主席白文喜告诉界面新闻,这也是债权人充分认识到国内房地产市场在短期内仍面临压力的基本情况被称为优先事项,如果不是债务重组和采取措施,只能迫使房地产企业破产重组或清算,维护债权人的利益显然非常不利。

自去年下半年以来,房地产企业的国内债务延期开始变得频繁,比国外债务更容易延期。

富力地产在啃下境外债的硬骨头的同时,也在与国内债权人协商。
延期后,8张公司债券的加权平均到期期限从4个月延长至3年以上。
其次,富力地产还将位于马来西亚新山的富力公主湾项目和英国伦敦LONDON ONE项目包含在抵押品中,然后进行信用增级。

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富力地产为了同意征求顺利通过,还是表现出了一些诚意。

两周后,债券持有人会议迅速召开,审议关于调整停牌债券兑现计划和增加信用担保措施的议案。

唯一的希望是看看三年后资产价格是否会上涨。同时,在展期计划中也采取了增信保障措施,稳定了投资者未来的信心。首先,福州的一家酒店以4.3亿元出售,然后在北京的一家酒店以5.5亿元出售。

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巨大的酒店资产现在已经成为富力最大的负担。
此外,本金总额为298.83亿元的富力地产银行等贷款已违约或交叉违约。
地产ETF和房地产ETF均涨超10%。
像R&F房地产这样实现国内债务整体延期的房地产企业仍是第一家。
广发证券表示,随着个人养老金制度落地渐行渐近,公司从系统开发、准入测试、投资者教育等多方面为服务个人养老金业务实施做足准备。
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从2020年开始,R&F地产就启动了资产销售计划, 投资物业,包括酒店,或开发项目,都被放在货架上。
截至2022年6月底,R&F房地产运营中的投资物业总建筑面积约为 188.30 在建或规划中投资物业总建筑面积约1万平方米 174.20万平方米。
在此背景下,R&F房地产面前的路只有一条路可走,寻求国内债务的整体延期。11月13日晚汇金股份公告,于近日收到邯郸市永年区纪委监委《立案通知书》,公司董事、副总经理、董事会秘书刘俊超因涉嫌违法被采取留置措施。虽然债务重组在过去三年中大大降低了R&F的中短期债务压力,但R&F房地产面临的挑战仍然不小,以改善其运营,并在三年内如期支付。

然而,在7月13日到来之前,R&F房地产的债务压力并没有得到缓解,所以它决定扩大其10只债务,共计49.43亿美元。

今年9月,R&F与招商蛇口、中信证券、中国华融签署合作框架协议。

截至9月22日,展期议案已获债权人批准。

更难得的是,今年7月,R&F年7月完成了10张美元票据的整体展期3-4年,总金额为49.43亿美元(约332.37亿元)。

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当许多房地产企业仍在寻求债券展期时,R&F房地产之所以能够完成国内外债券展期总额约467亿元,并获得3年以上的喘息时间,是因为该公司持有的资产质量相对较高。
为顺利展期,R&F房地产找到摩根大通作为债务重组计划的领导者。R&F地产在持有资产的同时,需要继续探索退出路径,同时也在尽可能振兴城市更新业务。

其他房地产企业透露,如果R&F房地产展期成功,他们将考虑效仿R&F,延长所有债券的期限。

根据公告,10月31日,R&F地产按照展期议案,向每位投资者支付了2000多张债券的本息,其中19 富力 20万左右的余额在本次兑现中还清,实现提前退市。

这对R&F房地产销售酒店的信号意义大于现实。

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然而,大多数延期是针对一只或少数即将到期的债券,延期时间大多为1-2年。

然而,R&F房地产出售资产的进展并不理想,因此决定在2021年12月通过债务延期来缓解压力。

R&F房地产是一个老改大户。

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但城市更新前期投资大,开发周期长,不确定性大,对R&F房地产资金来说是一个很大的考验。

然而,酒店的销售并不顺利。
富力地产去年新开了海南富力海洋欢乐世界的主题公园,目前似乎运营压力不小。
单伟建曾对外宣称,拿到企业控制权后,改变标的企业的管理,最终提升企业价值。

1月12日,R&F房地产回购上述票据约1.16亿美元,剩余约6.09亿美元必须在2022年7月13日偿还。

然而,R&F与这些方的合作尚未明确实施该项目。

但这是基于对通胀见顶预期和美联储可能放缓加息预期的前景而产生的博弈情绪,这种情绪并非是能够推动金价持续保持上升的坚定力量。

截至2021年底,已签64个合作城市更新项目,规划总建筑面积7200万平方米,预计销售面积3500万平方米,预计销售价值超过1万亿元,其中约93%位于一二线城市,大湾区占76%。共计7.25亿美元的高级无担保票据于2022年1月13日到期,这是R&F房地产寻求延期的首张债券。

2022年4月至8月,富力陆续完成对H16富力4、16富力06、19 R&F02的本金支付延期,增加了项目公司对上述债券的股权质押,但只有一年内的分期付款宽限。

在光大银行金融市场部宏观研究员周茂华看来,存款同比少增,主要拖累来自非银金融机构存款同比大幅下滑,主要是10月资本市场波动较大,居民投资偏向存款类防守型产品;居民存款同比明显多增,企业存款同比少增(下滑),反映居民消费继续偏谨慎,而企业信贷投资扩张明显。
在行业整体压力下,振兴城市更新项目显然更加困难。
经营之困 虽然国内外债务的延期大大降低了R&F房地产中短期债务的压力,但这并不意味着它已经完全摆脱了危机。

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根据财务报告数据,截至上半年底,R&F房地产一年内到期的短期债务已达904亿元。

即使R&F房地产的国内外债券原到期日全部归类为一年内到期,R&F房地产剩余的其他债务仍达到437亿元,难以用153.2亿元现金覆盖。

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对行业而言,R&F房地产的成功展期也具有一定的借鉴意义。
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对于此次发债支持从全国性民营房企扩展至地方,有地产行业研究人士对记者表示,这标志着政策支持力度有了实质性提升。
首先,根据同意征求相关条款,R&F房地产于今年7月12日左右向票据持有人支付5美元同意费,本金为每1000美元。

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